Quelle prescription pour l'action en remboursement de charges de copropriété à l'initiative d'un copropriétaire

Article écrit le 30-10-2014 par Didier ARENA

Au delà des problèmes du bien fondé des demandes, se pose toujours la question de la recevabilité à agir par rapport au temps qui passe : c'est la délicate question de la prescription.

En matière de copropriété, l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dispose :

 

 " Sans préjudice de l'application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l'application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans."

 

Cette prescription dérogatoire au droit commun s'applique aux actions mobilières personnelles entre copropriété et syndicat des copropriétaires.

 

Ainsi, l'action en recouvrement de charges du syndicat à l'encontre d'un copropriétaire se prescrit par un délai de 10 ans. Les actions en recouvrement des charges se prescrivent par dix ans. ●  Paris, 14 janv. 1983: D. 1983. IR 338,  Paris, 16 nov. 2011: Loyers et copr. 2012, no 90.

 

L'action en recouvrement des charges de copropriété, qui sont nécessairement indéterminées et variables, n'entre pas dans le champ d'application de la prescription quinquennale de l'art. 2277 [2224] C. civ., V. ● Civ. 3e, 22 mai 1968: D. 1968. Somm. 102 ● 17 nov. 1999: Bull. civ. III, no 218; D. 1999. IR 279; RDI 2000. 92, obs. Giverdon; Administrer mars 2000. 37, note Capoulade ● 11 mai 2000: Loyers et copr. 2000, no 281 ●

 

Cette prescription décennale ne s'applique par aux actions immobilières pour lesquelles il convient d'appliquer la prescription trentenaire de droit commun. Il en est ainsi, par exemple, sur les actions diligentées contre un copropriétaire en restitution de partie commun appropriée illégalement.

 

Il s'est posé également la question de savoir quel délai devait s'appliquer en matière de charge de copropriété lorsque un copropriétaire était à l'origine de l'action estimant avoir payé trop de charges et qu'il désirait en demander le remboursement.

 

 Les demandes formées par un copropriétaire contre un syndicat de copropriétaires en remboursement de charges indûment payées n'ont pas pour objet de contester les décisions d'assemblées générales. Le délai de deux mois de l'art. 42, al. 2, ne saurait donc leur être appliqué.

 

Le délai de prescription pourrait donc être de de dix ans. ● Civ. 3e, 30 nov. 2004: Administrer févr. 2005.

 

Toutefois, il a été jugé aussi que s'agissant d'action quasi contractuelle, seule la prescription de droit commun s'appliqiait, à savoir 30 ans. civ. 3e, 25 sept. 2007: Rev. loyers 2007. 466, obs. Rémy; Administrer déc. 2007. 91, obs. Bouyeure. Comp., faisant application de l'art. 2224 C. civ. (issu de la L. no 2008-561 du 17 juin 2008), précisant que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer: 

 

C'est ce qui a été jugé la Cour de Cassation le Civ. 3e, 8 févr. 2012:

 

Cour de cassation

chambre civile 3

Audience publique du mercredi 8 février 2012

N° de pourvoi: 10-25951

 

 

M. Terrier (président), président

SCP Gadiou et Chevallier, SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat(s)

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

 

Attendu, selon le jugement attaqué (tribunal d'instance du 2e arrondissement de Paris, 1er avril 2010), statuant en dernier ressort, que M. X..., copropriétaire, a, par déclaration du 16 avril 2009, fait convoquer le syndicat des copropriétaires du 27-29 rue Beauregard (le syndicat) en remboursement de diverses sommes correspondant à des facturations d'honoraires et de frais de relance payées lors de la vente de son lot ;

 

Sur le moyen unique pris en ses troisième, quatrième et cinquième branches, ci-après annexé :

......................

 

Mais, sur le moyen unique, pris en ses première et deuxième branches :

Vu l'article 2224 du code civil, ensemble l'article 26-II de la loi du 17 juin 2008 :

 

Attendu que l'action en restitution de sommes indûment versées au titre des charges de copropriété, frais et honoraires de recouvrement, qui relève du régime spécifique des quasi-contrats, est soumise à la prescription qui régit les actions personnelles ou mobilières ; que les dispositions de la loi du 17 juin 2008 qui réduisent la durée de la prescription s'appliquent aux prescriptions à compter du jour de l'entrée en vigueur de la loi, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure ;

 

Attendu que, pour condamner le syndicat à payer à M. X... une certaine somme, le tribunal relève que l'action a été introduite par déclaration enregistrée au greffe le 16 avril 2009 et retient que la partie des frais réclamés depuis le 18 septembre 2003 jusqu'au 3 février 2006 facturée avant le 16 avril 2004 est prescrite ;

Qu'en statuant ainsi, le tribunal a violé les textes susvisés ;

 

L’article 2224 du Code Civil tel qu'il résulte de la loi  no 2008-561 du 17 juin 2008  dispose que " Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.".