Le contentieux civil des autorisations d'urbanisme

La compétence du juge judiciaire en matière de contrôle d'ouvrages exécutés après obtention d'une autorisation d'urbanisme : copropriété, lotissement, troubles anormaux de voisinage (1ere partie)

 

( Intervention de Me Didier ARENA- Avocat au Barreau de Grasse- Hivernales de la formation du 06/12/ 2013 )

Le contentieux des autorisations d’urbanisme n’est pas l’apanage des Tribunaux de l’ordre Administratif.

 

Le Juge judiciaire a un rôle non négligeable en la matière. Le juge administratif ne traite que de la légalité de l’AOS au regard des règles d’urbanisme qu’elles soient contenues dans le Code de l’Urbanisme ou dans un PLU.

 

Le Juge Civil ne s’intéresse pas à l’arrêté lui-même mais plus à l’ouvrage qui a été autorisé à construire par le dit arrêté.

 

Il est donc compétant pour se prononcer sur la légalité de l’ouvrage au regard des règles de Droit Privé alors que le juge administratif est compétant pour apprécier de la légalité de l’autorisation au regard de règles de Droit Public.

 

Les permis et la déclaration préalable permettent d'abord de s'assurer du respect des règles de fond d'urbanisme lorsqu'elles sont opposables aux projets de construction, d'aménagement ou de travaux. 

 

Entrent dans cette catégorie celles qui sont contenues dans le Code de l'urbanisme lui-même : règlement national d'urbanisme dont le champ d'application matériel a été étendu par le décret du 5 janvier 2007, règle de la constructibilité limitée, dispositions d'urbanisme particulières aux zones de montagne et au littoral, etc. 

 

Mais les plus nombreuses sont celles qui sont établies en application des dispositions du code dans le cadre des documents d'urbanisme locaux opposables aux tiers : PLU et document en tenant lieu (C. urb., art. L. 123-5, al. 1er et 2), plan de sauvegarde et de mise en valeur, règlement de lotissement, carte communale, très exceptionnellement les SCOT pour les projets d'une certaine importance (C. urb., art. R. 122-5, 3°) et les DTA ou les schémas ayant les mêmes effets pour leurs dispositions qui précisent les lois Littoral et Montagne (C. urb., art. L. 111-1-1, dernier al.). 

 

Les permis et la déclaration permettent également d'assurer le respect des servitudes d'utilité publique affectant l'utilisation des sols qui figurent sur la liste annexée à l'article R. 126-1 du Code de l'urbanisme et qui ont été annexées au PLU

 

Ainsi, les services instructeurs ne s’intéressent pas aux règles de Droit privé et cela a été accentué par la réforme de 2007

 

Pour autant, le Droit Privé s’intéresse aux constructions : le juge judiciaire serait le juge de la légalité de l’ouvrage alors que le juge administratif serait le juge de la légalité de l’acte.

 

Les permis et la déclaration n'assurent en aucun cas le contrôle préalable du respect des obligations et servitudes découlant des règles de droit privé. 

 

Certaines servitudes de droit privé comme celles de mitoyenneté, de vue, de passage, etc., peuvent pourtant avoir des incidences sur les droits de construire du pétitionnaire. 

 

Mais l'autorité administrative qui examine la demande n'a pas compétence pour en connaître. Aussi un permis de construire pourra être délivré en méconnaissance d'une obligation ou d'une servitude de droit privé sans être pour autant entaché d'illégalité (CE, 27 avr. 1955, Richard : Rec. CE 1955, p. 219).

 

Un arrêt pose le principe suivant : CE, 11 juill. 1986, n° 67207, Cts Sevrin

Considérant que le motif tiré de l'existence de servitudes de droit privé n'est pas au nombre de ceux qui peuvent justifier le refus d'un permis de construire

Ceci ne signifie évidemment pas que le détenteur du permis pourra se dispenser de ces obligations, mais seulement que les titulaires de ces droits ne pourront les faire valoir que devant le juge judiciaire.

Le principe que tout le monde connait a été codifié et est le suivant : le permis est délivré sous réserve du droit des tiers.

Article A 424-8 

Créé par Arrêté 2007-09-11 art. 4 I JORF 13 septembre 2007 en vigueur le le 1er octobre 2007

Lorsque l'arrêté accorde le permis, il est complété par les informations suivantes : 

Durée de validité du permis : 

Conformément à l'article R. 424-17 du code de l'urbanisme, le permis est périmé si les travaux ne sont pas entrepris dans le délai de deux ans à compter de sa notification au bénéficiaire. Il en est de même si, passé ce délai, les travaux sont interrompus pendant un délai supérieur à une année. 

En cas de recours contre le permis le délai de validité est suspendu jusqu'au prononcé d'une décision juridictionnelle irrévocable. 

…./…

Le permis est délivré sous réserve du droit des tiers : il vérifie la conformité du projet aux règles et servitudes d'urbanisme. Il ne vérifie pas si le projet respecte les autres réglementations et les règles de droit privé. Toute personne s'estimant lésée par la méconnaissance du droit de propriété ou d'autres dispositions de droit privé peut donc faire valoir ses droits en saisissant les tribunaux civils, même si le permis respecte les règles d'urbanisme. Peu importe même que des servitudes privées n'aient pas été portées à la connaissance des services instructeurs (CE, 25 févr. 1994, n° 103686, Andrieu).

Confirmations à propos : 

- de "servitudes contractuelles" (CE, 1er oct. 1976, Butel : Dr. adm. 1976, comm. 302) ;

- d'une règle de mitoyenneté. (CE, 10 juill. 1996, n° 92016, Synd. copr. immeuble sis 5 place Louis Lumière) ;

- de clauses introduites sur la demande du préfet de la Seine, dans un acte de vente et comportant “diverses réserves concernant l'utilisation des immeubles à construire”(CE, 27 avr. 1968, Winnaert et Kovalesky : Rec. CE 1968, tables, p. 1145) ;

- des possibilités de raccordement à des réseaux d'équipement (CE, 14 oct. 1990, n° 53677, Synd. copr. ensemble immobilier "Les Terrasses Fleuries") ;

- d'une servitude d'évacuation des eaux usées – outre une atteinte à l'intimité et à l'ensoleillement (CE, 17 déc. 1993, Gillet : Quot. jur. 9 juin 1994, p. 3) ;

- d'une servitude de passage (CE, 27 févr. 1995, n° 133928, Ch. Pince : JurisData n° 1995-042706).

 

Ainsi la compétence du juge judiciaire est très large et il est amené à intervenir dès lors qu’un tiers s’estime lésé par l’autorisation délivrée en invoquant la violation de règles de droit privé.

 

Nous essaierons dans une première partie de synthétiser les hypothèses d’intervention du juge judiciaire pour sanctionner la construction d’un ouvrage sur le fondement d’une autorisation d’urbanisme dont la légalité n’a pas été contestée ou contestée mais déclare légale par le juge administratif.

 

La particularité est que le juge judiciaire peut intervenir dans différentes hypothèses sur des principes et règles  de droit privé :

 

- construction conformément à un permis de construire valable car non contesté ou contesté et validé par le juge administratif

- construction réalisée  en violation d’un permis de construire obtenue et non contestée

- construction sans permis.

 

Au côté de ses règles générales étrangères au Droit de l’urbanisme, il existe des textes inclus dans le Code de l’Urbanisme qui donne expressément compétence au Juge judiciaire dans certaines hypothèses précises.

 

Avant d’évoquer le texte principal et essentiel, il convient d’évacuer certains textes peu connu et semble-t-il peu usité.

 

Article L600-6 

Créé par Loi n°2006-872 du 13 juillet 2006 - art. 12 JORF 16 juillet 2006

Lorsque la juridiction administrative, saisie d'un déféré préfectoral, a annulé par une décision devenue définitive un permis de construire pour un motif non susceptible de régularisation, le représentant de l'Etat dans le département peut engager une action civile en vue de la démolition de la construction dans les conditions et délais définis par le deuxième alinéa de l'article L. 480-13.

 

Ou encore

 

Article L480-14 

Modifié par LOI n° 2010-788 du 12 juillet 2010 - art. 34

La commune ou l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d'urbanisme peut saisir le tribunal de grande instance en vue de faire ordonner la démolition ou la mise en conformité d'un ouvrage édifié ou installé sans l'autorisation exigée par le présent livre, en méconnaissance de cette autorisation ou, pour les aménagements, installations et travaux dispensés de toute formalité au titre du présent code, en violation de l'article L. 421-8. L'action civile se prescrit en pareil cas par dix ans à compter de l'achèvement des travaux.

 

Mais le texte principal sur lequel nous nous pencherons dans une seconde partie est bien celui contenu dans l’article L 480-13 qui donne compétence au judiciaire pour statuer sur la démolition d’un ouvrage ou l’octroi de dommage intérêt lorsque le tiers évoque la violation de règles d’urbanisme qui ont été à l’origine de l’annulation de l’arrêté autorisant les travaux.

 

 

I/ LA COMPETENCE DU JUGE JUDICIAIRE ET LA VIOLATION DE REGLES DE DROIT PRIVE

 

La compétence du juge judiciaire peut se retrouver dans 3 types hypothèses :

- La problématique du droit de propriété et de la qualité pour déposer un permis et à construire

- La problématique de la violation de dispositions légales ou contractuelles spéciales : copropriété, lotissement ou servitude

- La problématique de la violation  de principes de responsabilité et notamment la notion de troubles anormales de voisinage.

 

a) La compétence du juge judiciaire : droit de propriété et qualité pour déposer un permis.

 

Le problème est le suivant : les services instructeurs sont-ils compétents pour vérifier si celui qui dépose la demande à qualité pour le faire ? Est-il titulaire d’un droit de propriété sur l’assiette foncière sur laquelle la demande est déposée ?

 

- Un élément de réponse est contenu dans l’article R 423-1 : la qualité de propriétaire apparent

Article R*423-1

• Créé par Décret n°2007-18 du 5 janvier 2007 - art. 9 JORF 6 janvier 2007 en vigueur le 1er octobre 2007

Les demandes de permis de construire, d'aménager ou de démolir et les déclarations préalables sont adressées par pli recommandé avec demande d'avis de réception ou déposées à la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés :

a) Soit par le ou les propriétaires du ou des terrains, leur mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux ;

b) Soit, en cas d'indivision, par un ou plusieurs co-indivisaires ou leur mandataire ;

c) Soit par une personne ayant qualité pour bénéficier de l'expropriation pour cause d'utilité publique.

Nous sommes ici sur la théorie du propriétaire apparent :

 

L'Administration se contente en général de la mention de cette qualité de propriétaire sur la demande de permis de construire. Selon le ministre, il n'y a pas lieu d'exiger systématiquement des attestations notariales de propriété (Circ. AF-CP-1, 13 mai 1968, ann. n° 2, 2 : Mon. TP 15 juin 1968, p. 135).

 

L'Administration ne peut ni trancher un litige sur la qualité du propriétaire, ni se fonder sur ce litige pour refuser d'examiner la demande

Le juge administratif apprécie la qualité du demandeur en se fondant sur la notion de propriétaire apparent. Il ne peut s'immiscer dans une contestation sur le droit de propriété du demandeur. 

 

La qualité de propriétaire apparent subsiste 

- malgré un litige d'ordre privé sur le titre de propriété (CE, 1er juill. 1988, Désiré de Beaufort : LPA 28 juin 1989, p. 5 et 6. – CE, 16 déc. 1988, SCI Paule : LPA 28 juin 1989, p. 7), 

- et malgré une contestation sérieuse sur l'assiette d'un chemin rural (CE, 21 juin 1993, Sté Seeri Aquitaine : Quot. jur. 14 sept. 1993, p. 6), 

- sur la délimitation de la propriété (CE, 27 oct. 1993, n° 119536, Cne La Roche-sur-Yon : JurisData n° 1993-046828).

 

Cela signifie donc que la preuve de la qualité de propriétaire n’est pas requis au moment de l’examen.

 

On peut donc dépose un permis sur le terrain d’un tiers.

 

Cela ne signifie pas que le droit de construire est acquis.

 

Un débat est intervenu lors de la réforme de 2007 pour savoir si la théorie du propriétaire apparent avait été renforcée.

 

Un arrêt est venue apportée une réponse précise :

 

CE, 15 févr. 2012, n° 333631, Cne Casaglione : 

 

Considérant que, quand bien même le bien sur lequel portaient les travaux déclarés par M. A...aurait fait partie d'une copropriété régie par la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le maire était fondé à estimer que ce dernier avait qualité pour présenter une déclaration préalable de travaux, dès lors qu'il attestait remplir les conditions définies à l'article R. 423-1 pour déposer cette déclaration, sans exiger la production des autorisations auxquelles la loi subordonne le droit, pour chacun des copropriétaires, de réaliser certains travaux et, en particulier, sans vérifier si les travaux faisant l'objet de la déclaration affectaient des parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble et nécessitaient ainsi l'assentiment de l'assemblée générale des copropriétaires ; 

 

Tirant les conséquences de la suppression par la réforme introduite par le décret n° 2007-18 du 5 janvier 2007 du « titre habilitant à construire » au bénéfice d'une attestation par le demandeur qu'il est habilité par le ou les propriétaires à exécuter les travaux, le Conseil d'État consacre le régime déclaratif en matière de copropriété. L'instruction d'une demande de déclaration préalable portant sur les parties communes ou sur l'aspect extérieur de l'immeuble en copropriété par un copropriétaire ne nécessite plus la production d'une décision favorable de l'assemblée générale de la copropriété.

 

Ce principe a été confirmé par la CAA BORDEAUX : CAA Bordeaux, 1re ch., 15 nov. 2012, n° 11BX02402 

 

Quand bien même l'immeuble objet du permis fait partie d'une copropriété, le maire est fondé à estimer que le pétitionnaire a qualité pour présenter sa demande de permis de construire dès lors que ce dernier atteste remplir les conditions définies à l'article R. 423-1 pour déposer sa demande, et qu'il n'est pas démontré qu'en attestant de la sorte il a procédé à une manoeuvre destinée à obtenir le permis par fraude.

 

Le Tribunal administratif de Nice a jugé également  dans une décision du 26 mars 2013 :

 

Alors même que le bien sur lequel porte le permis de construire litigieux fait partie d’une copropriété…. Le maire était fondé à estimer que M X avait qualité pour présenter une demande de permis de construire dès lors qu’il attestait remplir les conditions de R 423-1 sans exiger la production des autorisayions….. et en particulier sans vérifier si les travaux faisant l’objet du PC affectaient  les parties communes de l’immeuble ou son aspect exétrieur….

 

Dans le même sens : CE, 1er déc. 2010, n° 324616, Sté Fizzi : 

 

Lorsque le raccordement au réseau public d'une construction pour laquelle un permis de construire est demandé est dépendant d'un branchement sur un collecteur privé, l'accord du propriétaire de ce collecteur ne constitue pas une condition de délivrance de l'autorisation d'urbanisme.

 

C’est donc bien le cœur du Droit de propriété qui est au centre de ce débat que seul le juge judiciaire peut trancher.

 

En présence d'une telle contestation (à propos d'un acte de partage) la juridiction administrative doit renvoyer au tribunal civil compétent, par voie de question préjudicielle (CE, 8 juill. 1991, n° 70469, Cts Roux : JurisData n° 1991-044589 )

 

 

« Si l'intéressée a fait valoir à l'appui de sa contestation que son droit de propriété sur une parcelle tel qu'il résultait d'un acte de vente incluait le sol et le rez-de-chaussée de l'immeuble édifié sur la parcelle voisine, la pétitionnaire soutient de son côté que son droit de propriété sur l'ensemble de cet immeuble est établi par un acte de partage et un acte authentique d'échange. La contestation ainsi soulevée revêt un caractère sérieux et présente à juger une question de droit privé qui relève de la compétence des tribunaux judiciaires. Il y a lieu pour le Conseil d'Etat de surseoir à statuer jusqu'à ce que cette question préjudicielle ait été tranchée par le tribunal compétent. »

 

- On retrouve par ailleurs cette problématique dans un cas particulier, celui du mandat  de l’article  R 261-5 du CCH dans les VEFA

 

Cet article prévoit l’existence d’un mandat donné au promoteur-vendeur par les acquéreurs dans le cadre d’une vente en VEFA.

 

L’article R 261-5 du Code de la Construction et de l’habitation dispose :

« La vente d'un immeuble à construire peut être assortie d'un mandat donné par l'acquéreur au vendeur à l'effet de passer les actes de disposition devant affecter les biens et droits vendus et indispensables à la construction du bâtiment dont tout ou partie forme l'objet de la vente.

Ce mandat peut concerner les actes indispensables à la construction d'autres bâtiments désignés par le mandat s'ils doivent comporter des parties communes avec celui dont tout ou partie forme l'objet de la vente.

Ce mandat doit indiquer spécialement la nature, l'objet et les conditions des actes en vue desquels il est donné.

Il peut toutefois comporter le pouvoir de passer tous les actes de disposition portant sur des parties communes et qui se révéleraient nécessaires :

- pour satisfaire aux prescriptions d'urbanisme ;

- pour satisfaire aux obligations imposées par le permis de construire du bâtiment faisant l'objet de la vente ou auxquelles pourrait être subordonnée la délivrance d'un tel permis pour la construction des autres bâtiments concernés par le mandat ;

- pour assurer la desserte de ces immeubles ou leur raccordement avec les réseaux de distribution et les services publics. »

 

La difficulté est de déterminer le champ d’application de ce mandat et ses limites.

 

• Le mandat doit-il  s’appliquer uniquement au cours de la construction ou même une fois le bien réceptionné et livré !!!

 

Extrait du juris classeur Fasc. 82-20 : VENTES D'IMMEUBLES À CONSTRUIRE 

 

: 69. – Actes nécessaires ou utiles à l'opération. – Au cours de la réalisation de l'opération, un certain nombre de cas peuvent se présenter dans lesquels le vendeur devra procéder à des actes de disposition ou de constitution de droits réels sur l'immeuble à construire vendu. 

Il s'agira essentiellement d'actes de cette nature imposés par le permis de construire ou des règlements d'urbanisme ou encore résultant des exigences des services concédés, dont, pour diverses raisons, ne serait-ce que les lenteurs de l'administration ou des concessionnaires, la signature n'a pu intervenir avant la première vente.

Or, dans le cas d'une vente en l'état futur d'achèvement, le vendeur n'est plus alors propriétaire ou bien, s'agissant d'un immeuble collectif, il n'est plus propriétaire de la totalité de l'immeuble ; dès la première vente, il se trouve en indivision avec les acquéreurs.

 

 

• Le mandat ne peut porter, comme le texte l’indique, que sur des biens et droits indispensables à la construction d’un bâtiment dont tout ou partie forme l’objet de la vente ou des actes indispensables à la construction d’autres bâtiments désignés par le mandat.

 

Or, n’est pas visé un mandat permettant de modifier une partie importante de l’ouvrage construit des années après livraison.

 

• Le texte mentionne clairement que le mandat doit être spécial puisqu’il doit indiquer la nature, l’objet et les conditions des actes.

 

Sauf le cas d'opération rendue nécessaire par des prescriptions d'origine administrative, au sens large du terme, le mandat doit être spécial et exprès, ce qui réduit notablement sa portée pratique, puisque cela suppose connue l'opération à réaliser et ses modalités. L'article R. 261-5 apparaît même particulièrement restrictif dans la mesure où il se réfère alors aux actes « indispensables » à la construction

 

En aucun cas, le mandat de l’article R 261-5 ne peut permettre d’obtenir un permis modificatif plusieurs années après la livraison afin de modifier de manière important les parties communes de la Copropriété.

 

• D’autre part, le mandat  évoqué mentionne la possibilité d’obtenir un permis modificatif pour permettre l’obtention d’un certificat de conformité ( pas pour modifier les parties communes de l’immeuble sans motif lié au respect de règles d’urbanismes ). Le promoteur pourrait-il une fois le bien livré, sous prétexte d’obtenir un certificat de conformité, déposé un permis modifiant l’ouvrage vendu.

 

Peu ou pas de réponse en jurisprudence.

 

La jurisprudence du Conseil d’Etat, avant la réforme de 2007 avait statué ainsi :

 

Conseil d'Etat

Sous-sections 10 et 4 réunies

8 Juillet 1988

N° 67779

SIMON

Classement : 

Contentieux Administratif

Numéro JurisData : 1988-603980

 

Résumé

Considérant que les époux S... soutiennent, sans être démentis, que la société civile immobilière n'avait pas recueilli, avant de présenter sa nouvelle demande de permis de construire, l'accord des autres membres de la copropriété requis par la loi du 10 juillet 1965; qu'il ne résulte pas du dossier que la société civile immobilière ait reçu des acquéreurs mandat pour passer tous actes nécessaires à la bonne réalisation du projet selon la faculté offerte par l'article R. 261-5 du code de la construction et de l'habitation. Considérant que, dans ces conditions, la société civile immobilière n'avait pas qualité pour présenter la demande de permis de construire qui ne pouvait l'être valablement que par la copropriété et que le permis de construire délivré le 19 juillet 1982 l'a été en méconnaissance des dispositions de l'article R. 421-1 du code de l'urbanisme; que l'administration, qui ne pouvait ignorer, à l'époque où le permis de construire attaqué a été sollicité, que certaines villas, dont celle des époux S..., étaient achevées et habitées par leurs propriétaires, et qu'ainsi, le terrain faisant l'objet de ladite demande était désormais possédé en copropriété, ne peut utilement soutenir que la société civile immobilière L... avait la qualité de propriétaire apparent dudit terrain.

 

Conseil d'Etat

Sous-sections 2 et 6 réunies

5 Mai 1999

Annulation

N° 158821

Numéro de rôle : 079

Publié aux tables du Recueil Lebon

ALAOUI Epoux Alaoui et autres

Classement : 

Contentieux Administratif

Numéro JurisData : 1999-050563

 

Résumé

Une société civile immobilière a été autorisée à construire un immeuble à usage d'habitation et de bureaux dénommé destiné à être vendu en l'état futur d'achèvement, sous le régime de la copropriété. Par un arrêté ultérieur le maire a délivré à la société civile immobilière sur présentation d'une demande signée par sa gérante, un permis de construire modificatif, autorisant la suppression de sept emplacements pour le stationnement des véhicules, prévus, en tant que partie commune, dans le règlement de copropriété. Pour juger que, même en l'absence d'une délibération de l'assemblée générale des copropriétaires l'ayant autorisé à formuler cette demande de permis modificatif, la société civile immobilière justifiait d'un titre l'habilitant à le faire, la cour administrative d'appel s'est fondée sur les stipulations de l'article 2 du cahier des charges et conditions des ventes en l'état futur d'achèvement des biens et droits immobiliers dépendant de cet immeuble, selon lesquelles la société civile immobilière devait conserver, en dépit de la passation des actes de vente, la qualité de maître de l'ouvrage, notamment dans les relations avec toutes les administrations afin de conduire l'opération de construction jusqu'à la délivrance du certificat de conformité. En statuant ainsi, alors que le permis de construire modificatif sollicité avait pour objet de supprimer un élément des parties communes prévu dans le règlement de copropriété et que l'article 2 du cahier des charges ne donnait clairement pouvoir à la société civile immobilière d'apporter, le cas échéant, à ce règlement des modifications qu'à la condition que celles-ci ne portent pas atteinte aux droits acquis par les copropriétaires sur les parties privatives et sur les parties communes de l'immeuble, la cour a dénaturé ces stipulations.

 

En conséquence, il semblerait que le mandat allégué, bien qu’il soit existant ne saurait s’appliquer :

 

- Une fois le bien livré

- Pour la modification substantielle des parties communes et donc de la copropriété.

- Et pour des mesures non indispensables à la construction elle-même

- Et non prévu dans le règlement de copropriété

- Et ne faisant pas l’objet d’un mandat spécial.

 

En toute hypothèse, il est évident que ce débat ne peut être porté que devant le juge judiciaire.

 

b) La compétence du juge judiciaire et la violation de règlementations ou conventions spéciales

 

Comme indiqué ci-dessus, le Droit de l’Urbanisme est étranger aux règles de Droit civil, qu’elles résultent de la loi de de convention.

 

Il reprendra donc sa plénitude de juridiction dans les hypothèses de non-respect de ses différentes règles.

 

On peut citer :

 

- La loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967 régissant la Copropriété.

 

Nous avons déjà vu ci-dessus la jurisprudence qui s’est développée sur la qualité à déposer un permis de construire dans un ensemble en copropriété immobilière.

 

Il ne sera pas question ici d’établir une étude détaillé sur la construction en Droit de la Copropriété, mais de rappeler certaines règles.

 

Article 25

Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : 

b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ; 

Article 26 

Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant : 

a) Les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d ; 

b) La modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ; 

c) Les travaux comportant transformation, addition ou amélioration, à l'exception de ceux visés aux e, g, h, i, j, m , n et o de l'article 25 ; 

En dehors des autorisations administratives nécessaires – notamment le permis de construire – le copropriétaire qui entend réaliser ces travaux est tenu de solliciter l'autorisation préalable de l'assemblée générale.

 

Les travaux soumis à autorisation de l'assemblée générale ou, en cas de refus, du tribunal de grande instance, sont les "travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble et conformes à la destination de celui-ci" (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 25, b). 

Il s'agit par conséquent : 

• soit des travaux exécutés dans les parties privatives d'un lot, mais comportant des incidences matérielles sur les parties communes de l'immeuble ou sur son aspect extérieur ; 

• soit même des travaux entrepris, à titre accessoire ou principal, sur les parties communes dans le seul intérêt d'un ou de certains copropriétaires (par exemple, la pose d'une plaque professionnelle ou d'une enseigne commerciale, d'une gaine d'aération, l'installation d'un ascenseur dans la cage d'escalier...).

• soit des travaux affectant les parties communes à jouissance privative.

 

Constructions nouvelles

 

Les dispositions de l'article 25 de la loi s'appliquent tout d'abord à la construction de nouveaux locaux à usage privatif soit sur des terrains ou bâtiments de la copropriété ayant eux-mêmes un caractère privatif, soit sur des terrains ou bâtiments classés dans les parties communes, mais sur lesquels le copropriétaire constructeur dispose d'un droit de bâtir des locaux déterminés en vertu de dispositions particulières du règlement de copropriété. 

En revanche, toute construction sur un sol indivis ou par surélévation d'un bâtiment commun doit être autorisée par l'assemblée générale statuant cette fois à la double majorité de l'article 26 de la loi, quand bien même les travaux seraient entrepris sur un sol indivis dont le copropriétaire aurait la jouissance exclusive (CA Aix-en-Provence, 30 avr. 1998, n° 94/8512 :).

Construction sur existant 

• l'ouverture de jours dans la toiture 

• l'aménagement de greniers en appartements ) ; 

• fermeture de loggias, terrasse ou balcons : Le règlement de copropriété peut ranger ces ouvrages soit dans les parties privatives, soit dans les parties communes de 

il peut d'avance autoriser sous les conditions qu'il détermine, la fermeture des loggias et balcons, auquel cas les copropriétaires doivent néanmoins saisir l'assemblée générale aux fins d'obtenir la confirmation de l’autorisation. 

 

La question reste toutefois posée de savoir si la fermeture réalisée en vue de créer une véritable pièce supplémentaire et non plus une simple commodité d'utilisation de la loggia reste dans les limites de l'autorisation prévue à l'article 25 ou doit être assimilée à une construction nouvelle dont l'autorisation exigerait alors la double majorité de l'article 26.

 

 

 

Article 30 .

Lorsque l'assemblée générale refuse l'autorisation prévue à l'article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal de grande instance à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d'amélioration visés à l'alinéa 1er ci-dessus ; le tribunal fixe en outre les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations ainsi réalisées. Lorsqu'il est possible d'en réserver l'usage à ceux des copropriétaires qui les ont exécutées, les autres copropriétaires ne pourront être autorisés à les utiliser qu'en versant leur quote-part du coût de ces installations, évalué à la date où cette faculté est exercée.

 

L'article 30 alinéa 4 de ladite loi dispose que lorsque l'assemblée générale refuse l'autorisation prévue à l'article 25 B, tout copropriétaire peut être autorisé par le Tribunal de Grande Instance à exécuter, aux conditions fixées par le Tribunal, les travaux de transformation, d'amélioration ou d'adjonction d'éléments nouveaux.

 

Le Tribunal peut être saisi si les travaux n'ont pas été entrepris et la demande d'autorisation, doit avoir été préalablement soumise à l'assemblée générale.

 

La saisine ne peut intervenir que lorsque l'assemblée a opposé un refus définitif à la demande d'autorisation.

La Jurisprudence a pu décider que « le projet de construction de l'étage supplémentaire devait être soumis aux autres copropriétaires en application de l'article 25 b de la loi du 10/7/1965 » (CA PARIS, 23e Ch.B, 13 mai 2004, jurisdata n°2004-240892).

 

La construction de nouveaux locaux peut impliquer une incidence sur le coefficient d'occupation des sols (POS) institué par le Code de l'urbanisme. 

 

Ce coefficient étant réputé droit accessoire aux parties communes, le constructeur doit saisir l'assemblée générale pour pouvoir exercer ce droit qui appartient au syndicat des copropriétaires (Cass. 3e civ., 10 janv. 2001 : JurisData n° 2001-007713 ; Loyers et copr. 2001, comm. 105).

 

C’est aussi ce qu’à jugé la Cour d’Appel d’Aix en Provence le 23 mars 2012 :

 

Le projet de construction supplémentaire ainsi présenté par les consorts X

induit l’utilisation nécessaire, et au moins partielle, du coefficient d’occupation du sol. Or, le COS, qui est attaché à la superficie de l’entier terrain, partie commune du syndicat des

copropriétaires, s’analyse comme un accessoire des parties communes. Il appartient donc à la collectivité des copropriétaires, et son utilisation par un projet de construction, qui a pour conséquence de priver définitivement le syndicat des copropriétaires de la possibilité de construire correspondante, constitue, en réalité, un acte d’appropriation d’un droit accessoire aux parties communes, exigeant, non pas, un vote à la majorité de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965, mais à celle de l’article 26.

Il en résulte que les moyens développés par les parties relativement à l’affectation du COS et du CES au pro rata des tantièmes de chaque lot ainsi qu’au respect ou à leur violation par le lot concerné sont inopérants, que les conditions d’application de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 sus rappelé ne sont pas réunies en l’espèce, et que les consorts BOUZIANE ne pouvaient donc fonder leur demande sur ce texte.

 

Cet arrêt a été confirmé par la Cour de Cassation 1/10/2013 pourvoi 12.21.785

Attendu, d'une part, qu'ayant relevé que le projet de construction supplémentaire présenté par les consorts X nécessitait l'utilisation, au moins partielle, du coefficient d'occupation du sol et que ce coefficient, attaché à la superficie de l'entier terrain, constituait un accessoire des parties communes, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante et qui n'a pas violé l'article 1 er du 1 er protocole additionnel à la convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, en a exactement déduit que le projet d'extension ayant pour conséquence de priver le syndicat de la possibilité de construire constituait un acte d'appropriation d'un droit accessoire aux parties communes et exigeait un vote à la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 ;

 

On retrouve une problématique similaire dans les hypothèses de surélévation de bâtiment prévu aux articles 35 et 37.

 

De même, un débat similaire intervient dans les lotissements.

 

 

- Lotissement : règlement et cahier des charges.

 

Ce pose ici l’éternel problème de la dualité de documents constituant le lotissement à savoir le règlement du lotissement et son cahier des charges. 

 

Aux termes de l'article R. 442-6 du Code de l'urbanisme, le dossier de demande de permis d'aménager un lotissement comprend 

 

a) un projet de règlement, s'il est envisagé d'apporter des compléments aux règles d'urbanisme en vigueur”.

 

La confection d'un règlement particulier ne paraît donc se justifier que si le lotissement se situe dans une commune dépourvue de POS ou de PLU ou si les circonstances propres à l'espèce commandent d'élaborer des règles spécialement adaptées à l'opération et venant compléter celles qui sont issues du POS ou du PLU : opérations de prestige, volonté d'imposer un parti architectural, homogénéité d'une zone artisanale, etc. 

 

Même dans cette dernière hypothèse, le règlement ne devra comprendre que les dispositions indispensables pour assurer le parti retenu afin de limiter les risques d'une incohérence ou d'une contradiction, à terme, avec celles du document local d'urbanisme.

 

En dépit de sa nature juridique, le règlement du lotissement ne revêt pas un caractère perpétuel. 

Par l'effet direct de la loi sa durée de vigueur est normalement limitée à dix ans, sauf volonté explicite des colotis d'assurer sa pérennité.

 

Article L 442-9 du Code de l’urbanisme 

Les règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés d'un lotissement deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu. 

Toutefois, lorsqu'une majorité de colotis, calculée comme il est dit à l'article L. 442-10, ( 2/3 des propriétaires détenant les ¾ de la superficie ou ¾ des proprio détenant les 2/3 de la surperfie ) a demandé le maintien de ces règles, elles ne cessent de s'appliquer qu'après décision expresse de l'autorité compétente prise après enquête publique réalisée conformément au chapitre III du titre II du livre Ier du code de l'environnement. 

Les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes. 

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux terrains lotis en vue de la création de jardins mentionnés à l'article L. 111-5-4.

Le règlement du lotissement ne peut comprendre que des règles d'urbanisme, c'est à dire, par référence aux dispositions de l'article L. 421-6 du Code de l'urbanisme, des règles fixant les conditions de délivrance du permis de construire, des règles relatives à l'utilisation des sols, à l'implantation, la destination, la nature, l'architecture, les dimensions, l'assainissement des constructions et à l'aménagement de leurs abords. 

 

Il peut ainsi régir la destination des lots, l'implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques, l'implantation des constructions par rapport aux limites séparatives (en édictant les cas échéant des variables selon qu'il s'agit de limites latérales ou de fond de parcelle ou séparatives des voies privées), l'implantation des constructions sur un même lot, l'emprise au sol, la hauteur des constructions, leur aspect extérieur ou encore le coefficient d'occupation des sols. 

 

La jurisprudence ne se montre pas toujours très stricte sur la notion de règle d'urbanisme et accorde parfois cette qualification à des dispositions dont l'intérêt général n'apparaît pas avec évidence et qui semblent plutôt relever de la servitude de droit privé. 

 

La délivrance des permis de construire (ou la décision de non-opposition à déclaration préalable) est subordonnée au respect des dispositions du règlement du lotissement. L'autorité compétente est donc tenue d'opposer un refus aux demandes de permis de construire non conformes aux règles du lotissement.

 

La violation du règlement constitue une faute par laquelle un coloti engage sa responsabilité civile sur un fondement extra-contractuel. 

 

L'action en responsabilité extracontractuelle est ouverte aux colotis eux-mêmes, dès lors qu'ils invoquent la méconnaissance d'un document de nature réglementaire.

 

Il a été jugé, au visa de l'article 31 du Nouveau Code de procédure civile, que n'avait plus qualité et intérêt à agir pour faire respecter le règlement du lotissement le coloti qui vendait son lot en cours d'instance (Cass. 3e civ., 4 déc. 2007, n° 06-18770). 

L'action est également ouverte aux tiers qui n'ont pas la qualité de coloti, dès lors que la violation du règlement leur occasionne un préjudice (Cass. 3e civ., 25 oct. 1989 : Bull. civ. 1989, III, n° 197. – Cass. 3e civ., 18 nov. 1992 : Bull. civ. 1992, III n° 302. )

 

Cette action en responsabilité n'est toutefois efficace que si le demandeur subit un préjudice personnel et s'il existe un lien de causalité directe entre le préjudice et la violation du règlement, conformément au droit commun (Cass. 3e civ., 24 oct. 1990 : Bull. civ. 1990, III, n° 203. – Cass. 1re civ., 13 mars 2007, n° 05-21442), même si le règlement a été publié à la conservation des hypothèques (Cass. 3e civ., 1er mars 2006 : D. 2006, inf. rap. p. 747).

 

 

A noter l’article L 111-5 :

 

La seule reproduction ou mention d'un document d'urbanisme ou d'un règlement de lotissement dans un cahier des charges, un acte ou une promesse de vente ne confère pas à ce document ou règlement un caractère contractuel

 

- Le cahier des charges demeure encore aujourd'hui une pièce essentielle, quoique facultative, du lotissement, dont le contenu n'est juridiquement limité que par l'ordre public, avec une très grande liberté laissée au lotisseur pour en fixer le contenu.

 

Dépourvu de tout caractère réglementaire en l'absence d'approbation par l'Administration depuis les réformes de 1958 et, surtout, de 1977, le cahier des charges n'est pas au nombre des dispositions dont le respect est sanctionné par le permis de construire. 

 

Il en découle que l'autorité compétente n'est jamais liée par le contenu du cahier des charges pour statuer sur les demandes de permis de construire (V. Rép. min. 7 févr. 1983, préc. – Rép. min. n° 16534 : JOAN 14 juill. 2003, p. 5633. )

 

Le contenu du cahier des charges est gouverné par la liberté contractuelle au point que, ni la jurisprudence, ni la loi n'interdisent d'y faire figurer ou d'y reproduire des règles d'urbanisme 

 

D'une façon générale, les clauses des cahiers des charges sont analysées comme des servitudes réciproques grevant les lots, c'est-à-dire comme des obligations réelles établies sur chaque lot pour l'usage et le service des autres lots 

 

En application des dispositions de l'article 30 du décret du 4 janvier 1955, les obligations et charges réelles ne sont opposables aux tiers que si elles ont fait l'objet de mesures de publicité au fichier immobilier.

 

La Cour de cassation a ainsi décidé que “si les servitudes de lotissement sont opposables aux acquéreurs, même si elles ne figurent pas dans leur titre de propriété, encore faut-il que les documents contenant lesdites règles ou ceux modifiant les règles initiales du lotissement aient fait l'objet de la publicité foncière, permettant aux intéressés de s'y référer”(Cass. 3e civ., 23 mai 1991 : Bull. civ. 1991, III, n° 151 ; Administrer, janv. 1992, p. 71, obs. P. Didier. – Cass. 3e civ., 14 oct. 2000, n° 99-10258). 

 

La violation du cahier des charges, c'est-à-dire l'exécution de travaux en méconnaissance de ses stipulations, donne prise à un contentieux civil relevant de la compétence des juridictions judiciaires.

 

L'objet d'un tel contentieux n'est pas d'obtenir la disparition du permis de construire délivré sur un lot, qui lui demeure étranger, mais celle de l'ouvrage dont la réalisation est effectuée en infraction avec les clauses du cahier des charges.

 

Compte tenu de la nature juridique du cahier des charges, il s'agit d'un contentieux contractuel sur lequel les arrêts de la Cour de cassation sont très fréquemment rendus au visa des articles 1134 et 1143 du Code civil. 

 

Conformément au droit commun, l'action en responsabilité contractuelle pour violation du cahier des charges n'est ouverte qu'aux parties liées par ce dernier. 

 

Les tiers ne disposent que d'une action en responsabilité délictuelle ou fondée sur le trouble anormal de voisinage.

 

L'action est ouverte de plein droit aux colotis qui ont la qualité de partie au contrat que constitue le cahier des charges (Cass. 3e civ., 4 févr. 2004 : Bull. civ. 2004, III, n° 22).

 

Il en va ainsi lorsque les colotis sont propriétaires de leur lot, mais également lorsqu'ils ne détiennent qu'un droit de jouissance sur celui-ci (Cass. 3e civ., 17 nov. 2004, préc., à propos d'un lotissement réalisé par concession de baux).

 

Le cahier des charges formant la loi des colotis, la recevabilité de la demande n'est pas subordonnée à la justification de l'existence d'un préjudice par le requérant (jurisprudence constante.)

 

La loi contractuelle s'imposant de plein droit aux colotis propter rem, l'action est recevable même si l'infraction a été commise par l'ancien propriétaire du lot (Cass. 3e civ., 14 mars 2006 : Constr.-urb. 2006, comm. 121, obs. P. Cornille).

 

Il appartient donc au juge du fond de caractériser la nature de l'action, tout fondement extra contractuel nécessitant de justifier d'un préjudice pour que la requête soit recevable.

 

Les dispositions d'un cahier des charges ne s'éteignent pas par le seul écoulement du temps, sauf stipulation contraire. 

 

Il en résulte que, à moins qu'il ne s'agisse d'une formalité devenue impossible, les colotis sont tenus à perpétuité par l'ensemble des clauses et notamment par les servitudes, même si elles ont été stipulées depuis plus de 30 .

 

Il en a été jugé ainsi, implicitement, par la Cour de cassation : "les stipulations d'un cahier des charges d'un lotissement conservent leur force obligatoire pour tout ce qui concerne l'exécution de constructions non couvertes par la prescription" (Cass. 3e civ., 18 mai 1989 : Bull. civ. 1989, III, n° 116).

 

L'action introduite sur le fondement de la violation du cahier des charges est soumise à la prescription trentenaire de l'article 2227 du Code civil(L. n° 2008-561, 17 juin 2008, portant réforme de la prescription en matière civile) lorsque la clause dont la méconnaissance est invoquée présente le caractère d'une servitude (Cass. 3e civ., préc. – TGI Bordeaux, 25 janv. 2005 : Constr.-urb. 2005, comm. 70, obs. P. Cornille). 

 

Article 2227 du Code Civil :

 

Le droit de propriété est imprescriptible. Sous cette réserve, les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.

 

 

Passé le délai de 30 ans à compter de l'achèvement des travaux, l'action n'est plus recevable S'agissant d'une question de pur fait, la preuve de la date d'achèvement peut être apportée par tout moyen.

 

 

Réparation en nature

 

En dépit d'une certaine résistance des juges du fond, qui parfois se refusent à ordonner la démolition en cas d'infraction mineure ou en raison de ses conséquences sociales, la Cour de cassation sanctionne avec la plus sévère rigueur la violation des stipulations du cahier des charges, au visa de l'article 1143 du Code civil.

 

a) Principe de la réparation en nature

 

Le propriétaire dans un lotissement a le droit de demander que ce qui a été fait par contravention à l'engagement du cahier des charges soit détruit, indépendamment de l'existence ou de l'importance du dommage, dès lors que l'infraction aux clauses du cahier des charges étant établie, aucune impossibilité d'exécution de la démolition ne peut être invoquée (Jurisprudence constante)

 

Le juge du fond ne peut donc s'appuyer sur des considérations d'opportunité ou d'équité pour refuser de prononcer la démolition, dès lors qu'il constate l'infraction à une stipulation contractuelle (Cass. 3e civ., 23 mai 1978 : Bull. civ. 1978, III, n° 213, à propos d'une construction occupée depuis 20 ans. – Cass. 3e civ., 19 mai 1981, préc., à propos de la "modicité" de l'infraction commise et du préjudice subi). 

En outre, la démolition n'est pas exclusive de l'allocation de dommages et intérêts destinés à réparer le préjudice qu'a pu occasionner au demandeur la présence de la construction (CA Rouen, 2 févr. 2003 : AJPI 1984, p. 334, note Ph. Benoit Cattin).

 

Seules l'impossibilité d'exécution en nature de la mise en conformité des lieux (Cass. 3e civ., 9 mai 2007, n° 06-12474) ou la régularisation de la construction à la suite d'une modification régulière du cahier des charges permettent de tenir en échec la démolition (Cass. 3e civ., 19 avr. 1977 : Bull. civ. 1977, III, n° 171). 

 

Cour d'appel 

Basse-Terre 

Chambre civile 1 

18 Juin 2012 

N° 488, 10/02221

Tout coloti peut obtenir la mise en conformité d'une construction enfreignant un cahier des charges, sans avoir à prouver l'existence d'un préjudice personnel, les clauses du cahier des charges d'un lotissement engageant les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues. Peu importe à cet égard que le maître de l'ouvrage ait obtenu un permis de construire, cette obtention, même régulière, étant sans incidence sur les droits et obligations régissant les rapports des colotis entre eux, contenus dans le cahier des charges du lotissement. 

Étant donné qu'il résulte des pièces produites aux débats et, notamment du procès-verbal de constat d'huissier et de l'expertise judiciaire que les dispositions du règlement de lotissement prévoyant que les constructions doivent obéir à une architecture créole, afin de respecter une unité architecturale et que la hauteur maximale de l'égout sera de 3 mètres ont été violées, il s'ensuit qu'il ne peut être mis un terme aux violations décrites qu'en ordonnant la mise en conformité de la construction au cahier des charges. En effet, seule celle-ci est de nature à réparer le dommage du fait de caractère permanent des effets des violations commises. Le maître de l'ouvrage se saurait, utilement, exciper du fait du caractère personnel, attentatoire à la liberté de l'homme et à sa dignité de l'obligation de mise en conformité de la construction. En effet, cette réparation n'a pas pour effet d'exercer une contrainte sur sa personne, mais de mettre en oeuvre des mesures matérielles, sanctionnant une violation d'un cahier des charges, auquel le maître de l'ouvrage avait adhéré en toute connaissance de cause, celles-ci étant annexées à son acte d'achat, d'autant, qu'en raison de sa profession d'architecte, il était particulièrement averti des risques qu'il prenait en choisissant de ne pas respecter le cahier des charges du lotissement, de continuer la construction, même après que les autres colotis eurent dressé un procès-verbal de constat des infractions. 

Le cahier des charges est un document de droit privé concernant les rapports des colotis entre eux, le règlement est un document relatif aux règles d'urbanisme spécifiques à la division d'une propriété foncière, annexé à l'arrêté d'autorisation du lotissement. Et, la violation d'une prescription du règlement ne peut entraîner la condamnation d'un coloti, qu'à la condition que l'action ne soit pas irrecevable en application de l' article L. 480-13 du Code de l'urbanisme et que le coloti démontre, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, l'existence d'un préjudice personnel. 

Dès lors que les prescriptions du règlement du lotissement et du plan d'application des sols relatives aux distances de la construction par rapport aux limites séparatives de lots et n'ont pas été respectées, il découle de cette mauvaise implantation de la maison un préjudice, résultant, pour les voisins du maître de l'ouvrage, un trouble de voisinage consistant en des nuisances liées à une construction très proche de leurs parcelles limitrophes et pour l'ensemble des colotis à l'instance, en une rupture de l'harmonie du lotissement. C'est, donc, avec justesse que le tribunal a ordonné la mise en conformité de la maison aux prescriptions du cahier des charges, du règlement du lotissement et du plan d'application des sols. 

 

 

c) La violation de principes généraux de responsabilité.

 

Nous pouvons ici faire référence aux articles 1382 du Code Civil bien évidemment mais surtout sur la théorie des troubles anormaux de voisinage.

 

Le concept de trouble de voisinage ou d'inconvénients excessifs est désormais ancré dans le droit de la responsabilité, soulagé de la tutelle du droit de propriété. 

 

L'étape décisive est constituée par la proclamation aux allures solennelles du principe prétorien selon lequel : “nul ne doit causer à autrui un trouble de voisinage”(Cass. 2e civ., 19 nov. 1986 : Bull. civ. 1986, II, n° 172).

L'émancipation de la théorie des troubles de voisinage à l'éga