L'assurance dommage ouvrage: mode d'emploi

Article écrit le 25-08-2010 par Didier ARENA

 

La loi du 4 janvier 1978, dite loi SPINETTA, a eu pour objectif de modifier voire révolutionner le secteur de l’assurance construction en instaurant non seulement des obligations d’assurances mais en créant un système à double détente :

- une assurance de chose dite assurance dommage-ouvrage ( D.O ) ayant pour vocation de préfinancer la réparation de désordres de nature décennale, c'est-à-dire entraînant une impropriété à destination de l’ouvrage ou une atteinte à sa solidité, et ce sans recherche de responsabilité.

- une assurance décennale des constructeurs à l’encontre desquelles l’assurance D.O exerce ses recours après indemnisation de la victime et subrogation.

L’assurance dommage ouvrage, prévue à l’article L 242-1 du Code des Assurances, est donc la véritable clé de voûte du système assurantiel mis en place en 1978.

Cette assurance obéît à un seul objectif : la protection du propriétaire de l’ouvrage objet de désordres et la nécessité d’une réparation rapide. La D.O est soumise ainsi à un processus et des mécanismes qui lui sont propres. 

 

I/ La D.O : une assurance de chose obligatoire

 

L’assurance dommage-ouvrage est obligatoire et tout maître d’ouvrage doit en souscrire une, normalement avant l’ouverture du chantier. La souscription se fait sur la base d’une opération immobilière précise et définie et la garantie ne sera délivrée que pour les ouvrages déclarés lors de la souscription. Un désordre ne sera donc pris en charge par la D.O que pour autant qu’il affecte un ouvrage rentrant dans l’assiette de la police.

L’obligation de souscription est sanctionnée pénalement par l’article L 243-3 du Code des Assurances d’un emprisonnement de six mois et d’une amende de 75.000 €. Néanmoins, ces sanctions pénales ne sont pas applicables à la personne physique construisant un logement pour l’occuper elle-même ou le faire occuper par son conjoint, ascendants, descendants ou ceux de son conjoint.

 

Outre d’éventuelles sanctions pénales, l’absence d’assurance dommage-ouvrage, dans l’hypothèse d’une revente du bien dans un délai de dix ans à compter de la réception, n’est pas sans conséquence puisque l’acte de vente doit expressément indiquer sa souscription ( avec nom de la compagnie et numéro de la police ) ou l’absence de souscription. Les notaires ont donc une obligation d’information essentielle puisque lors de la rédaction d’un acte de vente d’un bien de moins de dix ans, ils doivent informer l’acquéreur de l’absence de souscription d’une telle assurance et de ses conséquences. 

 

La Cour de cassation sanctionne régulièrement les notaires pour ne pas avoir mentionné et informé l’acquéreur de l’absence d’assurance et condamne ces derniers et leur assurance à indemniser à hauteur de la réparation des désordres affectant l’ouvrage, assimilant ainsi le notaire à un véritable constructeur de l’ouvrage. La Cour de Cassation considère même qu’une telle responsabilité du notaire n’est pas subsidiaire, c'est-à-dire qu’elle n’est pas subordonnée à l’impossibilité d’obtenir réparation des constructeurs concernés ( 1er Civ. 4 janv. 2005 ).

 

II/ La DO : une assurance pour compte.

 

L’assurance dommage-ouvrage est une assurance pour compte c'est-à-dire qu’elle est souscrite obligatoirement par la personne, physique ou morale, qui fait réaliser des travaux de construction. Cette assurance va bénéficier donc au souscripteur et aux propriétaires successifs de l’ouvrage qui seront ses assurés dès lors que la D.O se transmet avec la propriété de l’ouvrage.

 

En conséquence, seul le propriétaire au moment de l’apparition du désordre aura vocation à déclarer son sinistre. La Cour de Cassation est amenée à rappeler régulièrement que le promoteur qui a cédé le bien n’a pas ou plus qualité à actionner la D.O ( 1er Civ. 12 janv. 1999 ; 3ème Civ. 2 fev. 2005 ). Ainsi, une SCI promoteur-vendeur ne saurait être relevée et garantie par l’assurance dommage-ouvrage ( 3ème Civ. 20 oct. 2004 ). Bien évidemment, un constructeur n’a aucune vocation à agir à l’encontre d’un assureur D.O.

 

Cette relation contractuelle entre propriétaire-assuré et assureur crée une prescription de l’action réciproque abrégée de deux ans conformément à l’article L114-1 du Code des Assurances. Ainsi, l’assuré verra son action éteinte passé un délai de deux après l’apparition du sinistre ou entre deux courriers recommandés ( art. L 114-2 Code des Assurances ) ou assignations en justice. Méfiance dès lors en cas d’expertise judiciaire durant plus de deux années au contradictoire d’une dommage-ouvrage, et sans acte interruptif pendant un tel délai.

 

III/ La durée de la garantie.

 

Comme indiqué ci-dessus, une telle obligation des notaires n’existe que si le bien vendu à moins de dix ans à compter de sa réception. En effet, il est important de préciser que l’assurance D.O a une durée de garantie particulière. Ainsi, elle prend effet normalement à l’issue du délai de garantie de parfait achèvement qui est d’une durée de une année après la réception. La durée de la garantie due par l’assurance D.O est donc normalement de neuf années puisqu’elle cesse à l’expiration du délai de dix ans après la réception.

 

Trois exceptions existent néanmoins dont deux d’origines légales et une jurisprudentielle.

Tout d’abord, la loi prévoit qu’avant la réception, la garantie de l’assureur D.O peut être due si, après l’apparition d’un désordre de nature décennale, l’assuré met en demeure de manière infructueuse l’entreprise responsable d’avoir à réparer et résilie par la suite son marché. 

 

De même, la loi prévoit que l’assureur D.O peut devoir sa garantie pour un désordre apparaissant dans l’année de parfait achèvement (auxquels sont assimilés les désordres réservés), après une mise en demeure de l’entreprise demeurée infructueuse.

 

Par un savant mélange des délais de garantie et de prescription, la Cour de Cassation est venue apporter une troisième exception dans l’hypothèse d’un désordre apparu dans le délai de dix ans mais dénoncé après l’expiration dudit délai. En effet, comme indiqué ci-dessus, l’assuré a un délai de deux ans pour déclarer son sinistre. Ainsi, une telle déclaration peut être effectuée après le délai de dix ans si la preuve est rapportée de l’apparition du désordre à l’intérieur dudit délai ( 1er Civ. 4 mai 1999 ). Mais cette déclaration doit toujours être effectuée dans le délai de deux ans suivant l’apparition du désordre. Ainsi, au maximum, le délai de garantie peut être de douze années si le désordre est apparue le dernier jour de la dixième année de garantie ( 10 + 2 ). Attention, cela ne signifie pas que la garantie est toujours de 12 ans puisque si le désordre est apparu la neuvième année, la déclaration ne pourra être faite que jusqu’à la onzième année. 

 

IV/ Les obligations de l’assuré

 

Lors de l’apparition d’un désordre, l’assuré ne peut agir directement en justice contre l’assureur D.O dès lors qu’il a l’obligation d’effectuer une déclaration amiable prévue par les textes ( 3ème. Civ 28 oct. 1997 ). Cette déclaration amiable doit être effectuée par un courrier R.A.R et comporter certaines indications : le numéro de contrat, le nom du propriétaire et l’adresse de la construction endommagée, la date de réception de l’ouvrage, et la date d’apparition ainsi que la description et localisation précise des désordres. Ces derniers renseignements sont primordiaux car la garantie due éventuellement par l’assureur ne concernera que les désordres déclarés. Il est à noter que l’assureur a dix jours à réception de la déclaration pour contester la régularité de forme de cette dernière. Passé de délai, il est réputé l’avoir accepté.

 

V/ Les obligations de l’assureur

 

A réception de la déclaration initiale ou modifiée, débute une course contre la montre pour l’assureur. En effet, ce dernier a soixante jours pour mandater un expert et prendre une position sur la garantie due. Par la suite, il a 30 jours complémentaires, soit 90 jours au total pour proposer une indemnisation et 15 jours, soit 105 jours au total pour payer.

 

Le défaut de respect d’un de ses délais est frappé de sanction : l’assureur doit sa garantie pour les désordres déclarés et ne peut plus faire valoir de position de non garantie, de fond ou de forme (désordre non décennal, prescription… ) et l’assuré peut soit faire exécuter les travaux aux frais de l’assureur ou même obtenir sa condamnation judiciairement, même en référé.

 

En outre même en cas de respect du délai de 60 jours, l’assureur peut est sanctionné dès lors que la jurisprudence estime que cette prise de position doit intervenir après l’envoi préalable du rapport de l’expert ( Civ. 3ème 18 fev. 2004 ) et en motivant sa position de non garantie ( Civ. 3ème 7 juill. 2004 ). Le non respect de ces formes est considéré par la jurisprudence comme équivalente au non respect des délais et entraîne, la garantie de la D.O sans contestation possible de sa part.

 

Si la DO accepte sa garantie, elle a donc l’obligation de préfinancer la réparation des désordres par le versement d’une indemnité à l’assuré qui fera exécuter les travaux par l’entreprise de son choix. A aucun moment, la D.O . ne fait exécuter les travaux elle-même et son expert n’a aucune mission de maîtrise d’œuvre. Après de multiples tergiversations, la jurisprudence a jugé que l’assuré avait l’obligation d’affecter la somme à la réparation des désordres ( Civ. 3ème 12 avril 2005 ) et l’assureur D.O serait en droit d’obtenir la restitution de ce qu’il a versé au-delà de ce que la victime avait dû payer pour réparer ses dommages ( Civ. 3ème 17 dec. 2003 ). Le revers pour l’assureur est que désormais, il est soumis à une obligation de résultat et en cas de réparations inefficaces, la D.O. doit refinancer jusqu’à réparation intégrale ( Civ. 1er 18 fév. 2003 ), la Cour de Cassation ayant même jugé que ce principe de la réparation intégrale faisait échec à la signature de la quittance par l’assuré ( 3ème Civ. 7 jull. 2004 ), ou même que la DO devait refinancer des travaux qu’elle n’avait même pas préfinancer mais qui l’avaient été directement par l’assuré qui en avait pris l’initiative ( 3ème Civ. 7 déc. 2005 ).

 

A noter enfin que la garantie de l’assureur D.O est plafonnée au coût total de la construction telle que déclarée dans la police, revalorisée au jour de la réparation du sinistre, et que toute franchise contractuelle est exclue.