Création de syndicat secondaire: mode d'emploi

Article écrit le 02-04-2015 par Didier ARENA

 

Le texte applicable est l’article 27 de la loi de 1965 qui dispose :

 

" Lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments, les copropriétaires dont les lots composent l'un ou plusieurs de ces bâtiments peuvent, réunis en assemblée spéciale, décider aux conditions de majorité prévues à l'article 25, la constitution entre eux d'un syndicat, dit secondaire.

 

Ce syndicat a pour objet d'assurer la gestion, l'entretien et l'amélioration interne de ce ou ces bâtiments, sous réserve des droits résultant pour les autres copropriétaires des dispositions du règlement de copropriété. Cet objet peut être étendu avec l'accord de l'assemblée générale de l'ensemble des copropriétaires statuant à la majorité prévue à l'article 24.

Le syndicat secondaire est doté de la personnalité civile. Il fonctionne dans les conditions prévues par la présente loi. Il est représenté au conseil syndical du syndicat principal, s'il en existe un."

 

La condition préalable est donc l’existence d’un bâtiment indépendant.

 

En effet, un syndicat secondaire est constitué par la collectivité des copropriétaires d'un bâtiment ou de plusieurs.

 

Cela n’empêche en rien qu’il existe des installations communes dès lors que les bâtiments sont indépendant.

 

Date de la création :

 

Le syndicat peut être créé soit à l’origine soit au cours de la vie de la copropriété.

 

Ainsi, un règlement de copropriété peut prévoir à l’origine la création d’un ou plusieurs syndicats secondaires.

 

En effet, en dépit de la lettre du texte, cette organisation peut avoir été envisagée dès l'origine dans le règlement de copropriété. Alors, il va de soi que la formalité relative à la tenue d'une assemblée générale spéciale n'a pas lieu d'être

 

Le règlement de copropriété peut, dès l'origine, réaliser la mise en place d'un syndicat secondaire ou seulement la prévoir par l'insertion de stipulations appropriées, sous réserve dans tous les cas de respecter les prescriptions de l'art. 27. ● Paris, 11 févr. 1994: Loyers et copr. 1994, no 310. – Civ. 3e, 20 mai 2009: 

 

Ainsi, si le règlement de copropriété prévoit l’existence de syndicats secondaires, il serait inutile de convoquer des AG pour décider de leur création, si bien sur les bâtiments sont bien indépendants et autonomes.

 

Dès lors que les conditions de fond se trouvent respectées, la constitution de syndicats secondaires peut résulter directement d'une clause du règlement de copropriété, cette clause s'impose aux acquéreurs de lots. La situation se trouve contractuellement réglée, sans qu'il y ait lieu de réunir l'assemblée.

 

Si le règlement de copropriété ne le prévoit pas où que les clauses ne sont pas très claires et nécessitent une interprétation, ou si encore le règlement de copropriété prévoit uniquement la possibilité de créer des syndicats secondaires sans les créer effectivement, la convocation d’AG est obligatoire 

 

La tenue d’assemblée :

 

La décision de constituer un syndicat secondaire doit être prise par une assemblée spéciale dont les membres sont exclusivement les copropriétaires dont les lots composent le ou les bâtiments dont il est envisagé d'assurer une gestion séparée.

 

L'assemblée doit être valablement constituée et prendre une véritable décision au sens de la loi. Cet organe délibérant est celui d'une personne morale qui n'existe pas encore ou même, qui n'existera jamais si les propriétaires s'y opposent.

 

La constitution du syndicat secondaire n'est pas subordonnée à l'accord du syndicat principal. La décision régulièrement prise s'impose à tous les copropriétaires ( Rép. min. 27 août 1966), et il a été jugé, qu'il n'existe pas d'opposition possible à la création d'un syndicat secondaire, dès lors que l'immeuble concerné par cette création constitue un bâtiment distinct, l'existence de services communs n'étant pas, par elle-même, un obstacle.

 

Les règles de convocation et de tenue de l'assemblée spéciale sont celles que la loi a édictées pour les assemblées générales 

 

En conséquence, l'assemblée spéciale constitutive d'un syndicat secondaire est en principe convoquée par le syndic de l'ensemble de la copropriété. ( Ce n'est toutefois pas l'avis de la cour d'appel de Paris qui considère qu'aucun texte ne l'exige et que la convocation peut donc être faite par tout mandataire des copropriétaires du futur syndicat secondaire sans qu'aucune forme ne soit exigée pour ce mandat ( CA Paris, 23e ch., sect. B, 8 nov. 2007, n° 07/01400). ). Je déconseille néanmoins cette hypothèse.

 

L'ordre du jour de l'assemblée du bâtiment concerné doit faire état de la proposition de constitution du syndicat secondaire et il est notifié aux copropriétaires convoqués conformément aux dispositions de l'article 9 du décret du 17 mars 1967; 

 

Il faut, en outre, leur notifier :;

- le projet de règlement de copropriété ( pas obligatoire mais recommandé ) et de l'état de répartition des charges, qui devra être approuvés si la constitution du syndicat secondaire est adoptée (Décr. 17 mars 1967, art. 11-3o).

 

Dans cette même hypothèse, il peut être utile d'inscrire à l'ordre du jour la nomination du syndic, la durée de ses fonctions, l'approbation du contrat de mandat, la dispense ou non de l'ouverture d'un compte séparé, la désignation des membres du conseil syndical et de notifier les documents nécessaires aux prises de décision.

 

L'assemblée spéciale doit se tenir conformément aux règles générales Elle est indépendante de l'assemblée générale de l'ensemble des copropriétaires du groupe de bâtiments, dont elle ne saurait représenter ou constituer une simple section..

 

La décision de constituer un syndicat secondaire est prise aux « conditions de majorité prévues à l'article 25 », c'est-à-dire à la majorité des voix de tous les copropriétaires que le syndicat secondaire doit regrouper

 

Le procès-verbal de l'assemblée spéciale est notifié aux copropriétaires opposants ou défaillants de cette assemblée, mais il n'a pas à être notifié aux copropriétaires des autres bâtiments pas plus qu'au syndic du syndicat principal ( hypothèse de convocation de l’AG par une personne autre que le syndic ).

 

Il conviendrait aussi d'en informer tous les autres copropriétaires mais, si cette formalité est sans doute recommandable, elle n'est nullement exigée par les textes. 

 

En conséquence, si les copropriétaires des autres bâtiments veulent exercer un recours contre la constitution du syndicat secondaire leur action serait soumise à la prescription de 10 ans de l'article 42 alinéa 1er est non au délai de 2 mois applicable, selon l'alinéa 2, aux contestations des décisions d'assemblée 

 

Une action contre la création du syndicat secondaire pourrait être ouverte au syndicat principal, mais dans des cas limités puisque, en principe, il ne peut s'y opposer sauf fraude à la loi. 

 

De manière générale, la décision peut être contestée si la contestation émane des copropriétaires dont les lots sont compris dans le bâtiment pour la gestion duquel le syndicat secondaire est créé, le délai pour agir est celui de deux mois impartis par l'article 42, alinéa 2

 

Effet de la création

 

Tout d'abord, le syndicat initial devient le syndicat principal, sans modification de la personne morale, et il continue à administrer directement les parties communes à l'ensemble des bâtiments, ainsi que les autres bâtiments qui ne se sont pas constitués en syndicat secondaire.

 

Il est certain que la constitution du syndicat secondaire entraîne une modification de la répartition initiale des charges; plus précisément, cette constitution entraîne une ventilation des charges entre le syndicat principal et le syndicat secondaire, ainsi qu'une spécialisation des charges communes qui jusqu'alors étaient réparties entre tous les lots

 

Cette spécialisation ne constitue que « la conséquence directe et nécessaire de la création du syndicat secondaire » résultant du vote émis à la majorité de l'article 25 par l'assemblée spéciale.

 

Elle ne requiert pas le consentement unanime et peut être décidée à la majorité des voix à tous les copropriétaires. Cette nouvelle répartition prend effet au jour de la constitution du syndicat secondaire.

 

Il est également indiscutable que cette constitution impose d'apporter des modifications au règlement de copropriété initial. 

 

L'assemblée spéciale doit être appelée à se prononcer sur ces modifications, les décisions ainsi prises étant consignées au procès-verbal et publiées au fichier immobilier, afin de les rendre opposables aux ayants droit des copropriétaires.

 

L'établissement d'un règlement de copropriété particulier au syndicat secondaire n'est pas une obligation ( voir ci-dessus sur les pièces à annexer à la convocation ), mais il peut paraître opportun d'y procéder.

 

La création d'un syndicat secondaire peut impliquer une modification de la répartition des charges. 

En effet, à défaut de spécialisation des charges par bâtiment prévue dès l'origine, celles-ci sont réparties entre tous les lots de copropriété. 

Or, les copropriétaires membres du syndicat secondaire ne doivent plus contribuer aux charges des bâtiments qui restent gérés par le syndicat principal.

Inversement, les charges du bâtiment doté d'un syndicat secondaire ne doivent plus incomber aux autres copropriétaires, mais être supportées uniquement par les copropriétaires des lots inclus dans le bâtiment. 

Restent communes, en revanche, les charges relatives aux parties communes et équipements collectifs intéressant la totalité des lots. La nouvelle répartition des charges prend effet au jour de la création du syndicat secondaire.

 

Modification de la répartition des charges par le syndicat secondaire.

Dans le parallélisme des formes de création du syndicat secondaire, la Cour de cassation a admis que c'est l'assemblée spéciale du syndicat secondaire qui a qualité pour procéder à la modification de la répartition des charges relatives au bâtiment dont il est appelé à assurer la gestion ( Cass. 3e civ., 10 mars 1981 : Defrénois 1981, 916, obs. Souleau ; Administrer, août-sept. 1981, p. 35, note Guillot).

La Cour de cassation a écarté la règle de l'unanimité en décidant qu'elle n'est pas applicable à la modification de la répartition des charges qui est la conséquence directe et nécessaire de la création du syndicat secondaire.

La majorité de l'article 25 requise pour décider de la constitution d'un syndicat secondaire le sera également pour modifier la répartition des charges. 

Toutefois, il a été jugé que la nouvelle grille de répartition ne devait pas nécessairement être votée lors de la même assemblée générale.

 

FONCTIONNEMENT DU SYNDICAT SECONDAIRE 

 

 

La constitution d'un syndicat secondaire n'a pas pour résultat d'entraîner la constitution d'un autre syndicat secondaire pour la gestion des autres bâtiments. 

 

Le fonctionnement du syndicat secondaire n'a fait l'objet que de dispositions fort sommaires de la loi de 1965 et du décret de 1967 ;

 

L'article 27, alinéa 3, se borne, en effet à indiquer qu'il fonctionne dans les conditions prévues par la loi.

 

On en déduit donc :

1o qu'il doit avoir son propre syndic;

2o qu'un conseil syndical y est institué de plein droit, sauf décision contraire prise à la majorité de l'article 26;

3o qu'il doit se réunir en assemblées générales pour lesquelles, en application des dispositions de l'article 20 du décret du 17 mars 1967, il sera procédé de la même manière que pour les assemblées générales des copropriétaires;

4o qu'il peut établir son propre règlement de copropriété;

5o qu'il doit tenir son carnet d'entretien;

6o qu'il doit faire voter son propre budget prévisionnel et tenir sa comptabilité propre conformément aux règles comptables spécifiques;

7o qu'il doit disposer d'un compte séparé, sauf dispense décidée par l'assemblée générale.

 

Par ailleurs, à partir de la création d'un syndicat secondaire, les décisions entrant dans l'objet de ce syndicat doivent être exclusivement prises, en raison du principe de l'autonomie et de la spécialité des personnes morales, par les copropriétaires intéressés réunis en une assemblée particulière du syndicat secondaire et non délibérant, même par section ou par « ordre », au sein de l'assemblée générale du syndicat principal ;

.

Il lui appartient, et à lui seul, de procéder au recouvrement des dépenses relatives à l'exécution de son objet, les dépenses afférentes à l'administration et à l'entretien des parties communes générales étant décidées et recouvrées directement par le syndicat principal ;

 

REPRÉSENTATION AU SYNDICAT PRINCIPAL : MODIFICATION LOI ALUR

 

Si le syndicat secondaire a la personnalité juridique, il n'est pas lui-même membre du syndicat principal, dont les membres sont tous les copropriétaires de l'ensemble immobilier, y compris ceux appartenant au syndicat secondaire.

 

Tous les copropriétaires doivent donc être convoqués.

 

Toutefois, la loi ALUR a modifié l’article 22 de la loi de 1965 en précisant :

 

(L. n° 2014-366, 24 mars 2014, art. 55, I, 11°, b).

 

"L'assemblée générale d'un syndicat secondaire statuant à la majorité mentionnée à l'article 25 peut mandater, pour une durée d'un an, le président du conseil syndical secondaire pour représenter les copropriétaires à l'assemblée générale du syndicat principal. Par dérogation au I du présent article, le mandat confié au président du conseil syndical secondaire emporte délégation de vote de tous les copropriétaires pour les décisions inscrites à l'ordre du jour de l'assemblée générale du syndicat principal nécessitant un vote relevant de l'article 24.

Pour les décisions inscrites à l'ordre du jour de l'assemblée générale du syndicat principal nécessitant la majorité mentionnée aux articles 25 ou 26 ou l'unanimité, le président du conseil syndical secondaire ne peut prendre part au vote que s'il dispose d'une délibération de l'assemblée générale du syndicat secondaire se prononçant sur cette décision aux majorités requises par la présente loi.

Le président du conseil syndical secondaire rend compte de son activité à chaque assemblée générale du syndicat secondaire. Le renouvellement de son mandat est inscrit chaque année à l'ordre du jour de l'assemblée générale."

 

La loi ALUR améliore ainsi la représentation pour lutter contre l'absentéisme dans les assemblées générales du syndicat principal. 

 

A chaque assemblée du syndicat secondaire, le président du conseil syndical doit rendre compte de sa mission de mandataire collectif. En toute connaissance de cause, les copropriétaires pourront donc voter sur la question du renouvellement de son mandat qui doit être inscrite chaque année à l'ordre du jour.

 

 

SYNTHESE ET PROCEDURE : 

 

1) Vérifier si le règlement de copropriété à créé le ou les syndicats secondaires. Dans cette hypothèse, inutile de convoquer une AG.

 

2) Si rien dans le règlement ou s’il ne prévoit que la possibilité de créer un syndicat secondaire  Le syndic de la copropriété a qualité pour convoquer une AG des copropriétaires du seul bâtiment concerné selon la procédure et dans les formes habituelles.

 

3) Rédiger un ordre du jour prévoyant :

 

- La création du syndicat secondaire selon l’article 27 de la loi de 1965

- La désignation du syndic du syndicat et conseil syndical

- Et toutes les indications habituelles de tous syndicats

- Une éventuelle adoption d’un règlement de copropriété pour ce syndicat secondaire ( dans ce cas le joindre à la convocation )

- Un état de répartition des charges propres à ce syndicat secondaire.

 

4) Notifier le PV à l’ensemble des copropriétaires du seul syndicat secondaire.

 

5) Éventuellement informer l’ensemble des autres copropriétaires du syndicat qui devient donc le syndicat principal

 

6) Faire modifier l’état de répartition des charges du syndicat principal si nécessaire et le faire adopter par l’AG du principal et prévoir également les modalités de répartition des charges du syndicat secondaire aux dépenses communes ( jardin, route accès, lumière, portail… ).